「滋賀県にある親から引き継いだ古い実家。自分で住む予定はないけれど、趣がある建物だから壊すのはもったいない」
このような空き家をお持ちの方に近年人気を集めているのが、建物を「古民家カフェ」としてリノベーションし、カフェを開業したい人に貸し出す（賃貸する）という活用方法です。
びわ湖や豊かな自然、歴史的な街並みを有する滋賀県は、週末のドライブやサイクリング（ビワイチ）客が多く、古民家カフェの需要が非常に高いエリアです。
この記事では、滋賀県の空き家を店舗として貸し出す際のリノベーション費用の相場や、気になる賃貸利回り、そして失敗しないための契約の注意点について解説します。
1. なぜ滋賀県で「古民家カフェ向けの賃貸」が狙い目なのか？
カフェを開業したい若いオーナーや移住者の多くは、「初期費用を抑えるために、購入ではなく『賃貸』で古民家を借りたい」と考えています。
滋賀県は、大津や草津といった利便性の高いエリアから、近江八幡や長浜などの歴史的風情が残るエリア、高島などの自然豊かなエリアまで、カフェのコンセプトに合わせた立地が豊富です。京都や大阪からのアクセスも良いため、週末の観光客をターゲットにしたビジネスが成立しやすく、「レトロで写真映えする古民家」の賃貸物件は常に順番待ちになるほどの人気があります。
2. 古民家カフェ向けリノベーションの費用相場と負担割合
古民家をカフェにする場合、通常の手直しとは異なり、厨房設備や客席の整備が必要です。すべてを所有者（大家）が負担すると500万円〜1,000万円以上の高額な費用がかかることもあります。
そこで現在主流になっているのが、「DIY型賃貸（借主負担での改装）」という貸し出し方です。
所有者（大家）が負担する工事：約150万円〜300万円
建物の基礎的な機能に関わる部分は、大家側で修繕してから貸し出すのが一般的です。
- 雨漏りの修繕、屋根の補修
- シロアリ駆除、基礎の補強
- 上下水道の引き込み、電気容量のアップ（カフェは電気を多く使います）
借主（カフェ経営者）が負担する工事
お店のコンセプトに関わる部分は、借主が自費で自由に改装（DIY含む）できるようにします。
- 厨房設備（シンク、冷蔵庫、ガスコンロなど）の導入
- 壁紙、床板、照明器具などの内装工事
- テーブルや椅子などの什器類
基礎部分だけを大家が直して「スケルトン（またはそれに近い状態）」で貸し出すことで、リノベーション費用を大幅に抑えることができます。
3. 貸し出した場合の賃貸利回りと収益シミュレーション
実際に滋賀県の空き家をカフェとして貸し出した場合、どれくらいの利益（利回り）が出るのでしょうか。
【シミュレーション例】
- 物件の現在の価値：300万円（※すでに所有している実家と仮定）
- 大家側の初期修繕費用：200万円（屋根・水回りの基本整備）
- 総投資額：500万円
- 月額家賃設定：8万円
- 年間家賃収入：96万円
表面利回り ＝ 96万円 ÷ 500万円 ＝ 約19.2％
一般的な居住用アパートの利回りが5％〜8％程度であることを考えると、初期費用を抑えて貸し出すことができれば、非常に高い利回りを実現できる可能性があります。また、借り手が内装に投資しているため、居住用の賃貸よりも「長く借りてくれる（すぐに退去されない）」という経営上のメリットもあります。
4. トラブルを防ぐ！貸し出す際の3つの注意点
店舗として貸し出す場合、居住用とは異なるリスクがあります。以下の点には必ず注意してください。
① 用途地域の確認
建物がある場所が「第一種低層住居専用地域」などの場合、店舗の営業が制限されることがあります（※延べ床面積の制約など）。貸し出す前に、カフェとしての利用が法的に可能か役所で確認する必要があります。
② 「定期借家契約」で貸し出す
一度店舗として貸し出すと、借地借家法により借り手の権利が強く保護され、大家側から「建物を返してほしい」と言い出すのが非常に難しくなります。 必ず「定期借家契約（例：5年や10年で契約が確実に終了する契約）」を結びましょう。お互い合意すれば再契約も可能ですし、万が一カフェの経営が悪化した場合でも、期間満了で確実に関係を清算できます。
③ 原状回復のルールを明確にする
退去時に「借主が作った内装や厨房設備をどうするか」を契約書で明確に定めます。「借りた時の状態に戻して返す（原状回復）」のか、それとも「内装や設備を残したまま退去して良い（居抜き）」とするのか、事前に取り決めておくことで後々のトラブルを防げます。
5. まとめ：滋賀の空き家活用・賃貸のご相談は専門家へ
滋賀県の空き家を古民家カフェとして貸し出す方法は、地域の活性化に貢献しながら、高い利回りを期待できる魅力的な選択肢です。しかし、どこまで費用をかけるべきかの判断や、事業用としての特殊な賃貸借契約の作成には専門的な知見が欠かせません。
一般社団法人関西相続不動産・空き家相談センターでは、滋賀県をはじめとする関西エリア全域で、空き家の活用・売却・賃貸を総合的にサポートしております。
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