「最近、親の物忘れが多くなってきた」 「もし親が認知症で施設に入ることになったら、空き家になる実家はどうやって売却すればいいのだろう？」
高齢の親を持つ世代にとって、実家の管理や処分は大きな悩みの種です。特に気をつけなければならないのが、「親が認知症になり、意思能力がないと判断された場合、実家の売却ができなくなる（資産凍結）」というリスクです。
親の介護費用を捻出するために実家を売りたくても、売れなくなってしまう恐れがあるのです。
この記事では、親が認知症になる前に行うべき最善の対策の一つである「家族信託（民事信託）」の仕組みと、成年後見制度との違い、実家売却までの流れを分かりやすく解説します。
1. なぜ親が認知症になると実家が売却できないのか？（資産凍結リスク）
不動産を売却する際、売買契約を結ぶには所有者本人に「契約内容を理解し、判断する能力（意思能力）」が必須です。
もし親が認知症を発症し、医師や司法書士によって「意思能力がない」と判断されてしまうと、以下のような不動産に関する法律行為が一切できなくなります。
- 実家の売却・購入・買い替え
- アパートや駐車場としての賃貸契約
- 大規模なリフォームや家屋の解体
- 銀行口座からの預金の引き出し（生活費や介護費用など）
たとえ同居している実の子どもであっても、親の財産を勝手に売却することはできません。施設への入居資金が必要でも実家はお金に換えられず、誰も住んでいない「空き家」として維持費（固定資産税・火災保険・管理費）だけを払い続けることになります。これが恐ろしい「資産凍結」です。
2. 「成年後見制度」ではダメなの？実家売却における落とし穴
「親が認知症になったら、成年後見人をつければ実家を売れるのでは？」と考える方も多いでしょう。 確かに「法定後見制度」を利用すれば、家庭裁判所に選任された成年後見人が親に代わって財産管理を行います。しかし、成年後見制度を使った実家売却には、大きなハードルが存在します。
① 「居住用不動産」の売却には家庭裁判所の許可が必要
親が住んでいた家（居住用不動産）を売却する場合、後見人の判断だけでは売れず、家庭裁判所の許可が必要です。裁判所は「本人の財産を守ること」を第一に考えるため、「親の預貯金がまだ十分にあり、わざわざ家を売ってまで介護費用を作る必要がない」と判断されれば、売却の許可は下りません。
② 専門家への報酬が一生続く
親族ではなく、弁護士や司法書士が後見人に選ばれるケースが約8割を占めます。専門家が後見人になった場合、親が亡くなるまで月額2〜6万円ほどの報酬を親の財産から払い続けなければなりません。
③ 柔軟な財産管理ができない
後見制度の目的は「本人の財産保護」です。そのため、将来の相続税対策としての生前贈与や、実家をリフォームして賃貸に出すといった積極的な資産運用は認められません。
このように、成年後見制度は「空き家になる実家を柔軟に売却・活用したい」という家族のニーズにはマッチしづらい制度なのです。
3. 実家売却をスムーズにする「家族信託」の仕組み
そこで近年、成年後見制度のデメリットを補う画期的な方法として注目されているのが「家族信託」です。
家族信託とは、親（委託者）が元気で意思能力があるうちに、実家や預貯金などの財産の管理・処分権限を、信頼できる子ども（受託者）に託す契約のことです。
家族信託の3つのメリット
- 親が認知症になっても、子どもの判断で実家を売却できる 不動産の名義（名義上の所有権）を子どもに変更（信託登記）するため、親が認知症になった後でも、子どもが売主となってスムーズに売買契約を結ぶことができます。家庭裁判所の許可も不要です。
- 売却代金は「親のため」に使える（贈与税はかからない） 名義は子どもに移りますが、不動産から生じる利益（売却代金や家賃収入）を受け取る権利は親（受益者）に残ります。これを「自益信託」といい、贈与税や不動産取得税は課税されません。売却したお金は信託専用口座に入り、親の介護施設費用や医療費として子どもが管理・支払いを行います。
- 成年後見人のようなランニングコストがかからない 子どもが無報酬で財産管理を行う契約にすれば、毎月の専門家報酬は発生しません。
4. 家族信託を使った実家売却の流れ
実際に家族信託を活用して実家を売却する場合、以下のようなステップで進みます。
- STEP1：家族会議・信託契約の内容決定 誰に実家を託すか、売却のタイミング、売却資金の使い道などを家族で話し合います。
- STEP2：専門家（司法書士や弁護士など）による信託契約書の作成 法律的に有効な契約書を作成し、後々のトラブルを防ぐために「公正証書」にするのが一般的です。
- STEP3：信託財産の移転（信託登記と専用口座の開設） 実家の名義を「親」から「受託者（子）」へ変更する信託登記を行います。また、金銭を管理するための「信託口（しんたくぐち）口座」を金融機関で開設します。
- STEP4：親の施設入居・実家の空き家化 親が介護施設に入居するなどして、実家が空き家になります。
- STEP5：受託者（子）の判断で不動産会社へ売却依頼 子どもが売主として不動産会社と媒介契約を結び、買主を探します。
- STEP6：売買契約の締結・引き渡し 子どもが売買契約書に署名捺印し、実家を引き渡します。売却代金は信託口口座に振り込まれ、以後は親のために使われます。
5. 家族信託を利用する際の注意点と費用
非常に便利な家族信託ですが、注意点もあります。
最大の注意点は「親に意思能力（判断能力）がある元気なうちしか契約できない」ということです。 すでに重度の認知症が進行し、契約内容が理解できない状態になってからでは、家族信託を利用することはできず、成年後見制度に頼るしかなくなります。
家族信託にかかる費用の目安
家族信託の組成（立ち上げ）には、初期費用がかかります。
- 専門家（司法書士・弁護士など）へのコンサルティング・契約書作成報酬：信託財産の1%前後（最低30万円〜）
- 公正証書作成費用（公証役場の手数料）：約3万円〜10万円
- 信託登記にかかる登録免許税：固定資産評価額の0.4％（土地は0.3%）
初期費用として数十万円程度かかりますが、成年後見制度で毎月数万円を親が亡くなるまで払い続ける（10年で数百万円に上ることも）ことを考えれば、トータルコストは大幅に抑えられるケースがほとんどです。
6. まとめ：実家が「負動産」になる前に対策を
親の認知症は、ある日突然進行することもあります。「まだ元気だから大丈夫」と先延ばしにしていると、いざという時に実家が売却できず、介護費用の捻出や空き家の維持管理で子ども世代が大きな負担を抱えることになります。
家族信託は、親の財産を「親自身のため」に安全に使い切るための愛情のこもった制度です。ご実家が空き家になる見込みがある場合は、ぜひ親御さんがお元気なうちに話し合いの場を持ってみてください。
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