親が亡くなり、誰も住む予定のない古い実家を相続することになった時、「維持費もかかるし、解体費用も出せないから『相続放棄』をして国に引き取ってもらおう」と考える方は非常に多くいらっしゃいます。
しかし、「相続放棄をすれば、空き家に関する一切の責任から即座に逃れられる」というのは大きな誤解です。
2023年（令和5年）の民法改正により、相続放棄後の空き家の管理義務に関するルールが明確化されました。安易に相続放棄を選択すると、後から高額な費用負担や近隣トラブルに巻き込まれる恐れがあります。
この記事では、相続放棄後の空き家管理の落とし穴と、完全に手放すために必要な「相続財産清算人（旧：相続財産管理人）」の選任費用について、関西の不動産専門家が分かりやすく解説します。
1. 相続放棄をしても残る「保存・管理義務」とは？
家庭裁判所で相続放棄の手続きを完了すると、初めから相続人ではなかったことになり、親の借金や不動産の所有権はなくなります。
しかし、2023年4月に施行された改正民法により、以下の条件に当てはまる場合、相続放棄をした後でも、次の相続人や「相続財産清算人」に不動産を引き渡すまでは、その空き家を自分の財産と同じように保存・管理する義務（保存義務）が残ると定められました。
- 【管理義務が残るケース】 親が亡くなった時点で、実家に同居していた、または親から実家の鍵を預かり事実上管理を任されていたなど、相続放棄の時点でその不動産を現に占有（管理）していた場合。
放置して他人に迷惑をかけると「損害賠償」の対象に
もし、管理義務が残っているのに「もう自分の家じゃないから」と空き家を放置し、台風で屋根が飛んで隣の家を壊したり、通行人が怪我をしたりした場合、相続放棄をした後であっても、あなたに損害賠償請求がくる可能性があります。
つまり、「自分が相続放棄したからといって、その空き家が自動的に国のものになるわけではない」のです。
2. 完全に責任をなくすには「相続財産清算人」の選任が必要
相続放棄をした全員（次順位の親族も含め、相続する人が誰もいなくなった場合）が、空き家の管理義務から完全に解放されるための唯一の適法な手段が、家庭裁判所に「相続財産清算人（旧：相続財産管理人）」を選任してもらうことです。
相続財産清算人とは、亡くなった人の代わりに財産を整理・清算し、最終的に残った財産（売れない空き家など）を国庫に引き継ぐ手続きを行う専門家（弁護士や司法書士など）のことです。
この清算人に空き家の鍵と管理を引き継いだ時点で、ようやくあなたの管理義務は完全に消滅します。
3. 【要注意】相続財産清算人の選任にかかる「高額な費用」
ここで最大の壁となるのが、清算人を選任するための「費用」です。 相続財産清算人の手続きは無料ではありません。申し立てを行う人（相続放棄をした人）は、裁判所に対して以下の費用を納める必要があります。
- 申立費用（印紙代・切手代など）： 数千円〜1万円程度
- 官報公告費用： 4,000円〜5,000円程度
- ★予納金（清算人の報酬・経費の前払い）： 20万円 〜 100万円以上
【予納金が高額になる理由】 空き家の価値が高く、すぐに売却して現金化できる見込みがあれば、その売却益から清算人の報酬が支払われるため、予納金は少額（10万〜20万円程度）で済むこともあります。 しかし、「売れないようなボロ屋」や「田舎の需要のない土地」の場合、売却益が出ないため、清算人の1年以上にわたる活動報酬や、空き家の解体・管理費用の実費として、裁判所から100万円近い予納金を積むよう命じられるケースが少なくありません。
「空き家をタダで手放すために相続放棄をしたのに、結果的に清算人の予納金として100万円も払う羽目になった」という本末転倒な事態が起こり得るのです。
4. 相続放棄を選ぶ前に検討すべき「3つの選択肢」
このように、空き家を手放す目的での相続放棄には大きなリスクと費用が伴います。相続放棄のタイムリミット（親の死を知ってから3ヶ月以内）を迎える前に、以下の選択肢を検討してください。
① そのままの状態で「買取業者」に買い取ってもらう（最も推奨）
雨漏りしているボロ家や、残置物（ゴミや家具）が大量に残っている実家でも、「現状のまま」で買い取ってくれる専門の不動産買取業者が存在します。 清算人に100万円払うくらいなら、たとえ買取価格が「数万円〜数十万円」という激安価格（あるいは解体費と相殺でゼロ円）だったとしても、すぐに手放せて、後々の責任も一切問われない買取の方が圧倒的に安上がりで確実です。
② 近隣住民や自治体への「寄付・無償譲渡」
隣の家の人に「庭や駐車場として無料で使いませんか？」と無償譲渡（贈与）の交渉をする方法です。ただし、建物の解体費などがかかるため断られるケースが多く、贈与税の問題も絡むため専門家のサポートが必要です。
③ 相続土地国庫帰属制度を利用する（※建物がある場合は不可）
2023年から始まった、不要な土地を国に引き取ってもらう制度です。ただし、「建物（空き家）が建っている土地」は引き取ってもらえません。家を解体して更地にする費用と、国へ払う10年分の管理費（負担金）約20万円が必要になるため、結果的に買取業者に依頼する方が安いケースが大半です。
5. まとめ：空き家を「負動産」にしないための早急なご相談を
「古い空き家だからどうせ売れないだろう」と自己判断し、急いで相続放棄をしてしまうのは非常に危険です。管理義務の問題や高額な予納金を避けるためには、「まずはどんな状態でも買い取ってくれる、または引き取ってくれるルートを探す」ことが最優先となります。
一般社団法人関西相続不動産・空き家相談センターでは、大阪、京都、兵庫、奈良、滋賀、和歌山の関西全域において、「売れない」と諦められがちな古い実家や空き家のそのまま買取、適正な処分ルートの提案、そして提携司法書士による法的な相続手続きのサポートをワンストップで行っております。
相続開始から3ヶ月という期限が迫っている場合でも、まずは一度ご相談ください。相続放棄すべきか、売却（買取）に振り切るべきか、実務に基づいた最適な解決策をご提案いたします。
コメント