古い空き家を「戸建て賃貸」として貸し出すメリット・デメリットとリフォームの割り切り

「相続した実家を売りたくはないけれど、空き家のまま放置するのはもったいない」「古い家だけど、誰かに貸して少しでも家賃収入を得られないだろうか？」

空き家の活用方法として、多くの方が一度は検討するのが「戸建て賃貸」です。実は近年、アパートやマンションではなく、あえて「古い戸建て」を借りて住みたいという層が確実に増えています。

しかし、安易に貸し出すと「修繕費ばかりかかって赤字」「入居者が退去してくれない」といった大きなトラブルに巻き込まれることも。この記事では、空き家を戸建て賃貸として貸し出すメリット・デメリットと、絶対に失敗しないための「リフォームの割り切り方」を関西の不動産専門家が解説します。

1. アパートにはない！空き家を「戸建て賃貸」にする3つのメリット
2. 貸す前に知っておくべき「3つのデメリット」とリスク
3. 成功の秘訣は「リフォームの割り切り」と「DIY可」
4. トラブルを防ぐ「定期借家契約」の活用
5. まとめ：賃貸か、売却か。迷ったらまずはプロの査定を

1. アパートにはない！空き家を「戸建て賃貸」にする3つのメリット

築年数が古くても、戸建て賃貸には特有の強いニーズとオーナー側のメリットがあります。

① ファミリー層や「ペット飼育者」に圧倒的な需要がある

マンションの騒音トラブルを避けたい「小さな子どもがいるファミリー層」や、多頭飼いや大型犬を飼いたい「ペット愛好家」にとって、庭付きの戸建ては喉から手が出るほど欲しい物件です。周辺に競合物件（戸建て賃貸）が少ないため、少し古くてもすぐに入居者が決まりやすいという特徴があります。

② 入居期間が長く、安定した家賃収入（利回り）が見込める

単身用アパートは数年で退去することが多いですが、戸建て賃貸は「子どもの学校の学区」などの理由から、一度入居すると5年〜10年以上と長く住み続けてくれる傾向があります。退去ごとの原状回復費や空室リスクが低いため、安定した利回りが期待できます。

③ 管理の手間がかからない（共用部分がない）

アパート経営のように、廊下の掃除やゴミ置き場の管理、住人同士の騒音トラブルの仲裁といった面倒な「共用部分の管理」が一切ありません。一棟丸ごと貸し出すため、基本的には入居者自身の責任で管理してもらえます。

2. 貸す前に知っておくべき「3つのデメリット」とリスク

一方で、戸建て賃貸には「古い家」ならではの特有のリスクも存在します。

① リフォーム費用が高額になりがち（投資回収のリスク）

長年放置された空き家を「人に貸せる状態」にするには、水回りの交換、屋根の修繕、シロアリ対策など、数百万円単位のリフォーム費用がかかることがあります。家賃設定を間違えると、リフォーム代の元を取るのに10年以上かかってしまう（実質赤字）リスクがあります。

② 入居中の修繕義務（給湯器の故障や雨漏り）

法律上、貸主（オーナー）には建物の修繕義務があります。入居中に「給湯器が壊れた」「雨漏りした」と連絡があれば、すぐに数十万円の費用を出して修理しなければなりません。古い家ほどこの突発的な修繕リスクが高くなります。

③ 普通借家契約だと「立ち退き」が非常に困難

一般的な賃貸契約（普通借家契約）で貸し出してしまうと、将来「自分が住みたい」「老朽化で家を解体して売りたい」と思っても、入居者が拒否すれば強制的に退去させることはほぼ不可能です（高額な立ち退き料を請求されるケースも）。

3. 成功の秘訣は「リフォームの割り切り」と「DIY可」

代替テキスト：空き家を賃貸に出すためのリフォームについて、オーナーが業者と一緒に図面を見ながら、お金をかける部分とDIYで済ませる部分を真剣に検討している様子

戸建て賃貸を成功（黒字化）させる最大のポイントは、「過剰なリフォームをしないこと」です。

新築のようにすべてをピカピカにする必要はありません。お金をかけるべきは「雨漏り・構造・水回り（給排水）」などのインフラ部分のみに絞りましょう。壁紙の汚れや畳の古さなどは、あえてそのままにし、「DIY型賃貸（改装自由・原状回復不要）」として安く貸し出す手法が現在非常に人気です。「自由に壁を塗ったり棚を作ったりしていいですよ」という条件にする代わりに、「入居中の細かな修繕は入居者負担」とする特約を結ぶことで、オーナー側の初期費用と修繕リスクを劇的に下げることができます。